Immobilien 2023 Lieber mieten statt kaufen?

Lohnt sich 2023 der Kauf eines Eigenheims oder ist man doch besser mit Mieten dran? Momentan steigen die Bauzinsen, allerdings die Mieten auch... Was also tun? Wir geben euch zum Thema „Lieber mieten als kaufen?“ ein paar Fakten an die Hand, die die Entscheidung vielleicht klarer oder leichter machen:

Aktuelle Marktlage

Die Fragen nach Kaufen oder Mieten hängt natürlich nicht nur von der allgemeinen Marktlage ab, sondern vor allem von der individuellen finanziellen Belastungssituation: Da die Bauzinsen aktuell steigen, wird auch ein eventueller Hauskauf teurer -  und auch wenn die Finanzierung mit einem Zinssatz von 3,6 Prozent jährlich (Ende Dezember 2022) historisch gesehen immer noch recht moderat ist, wird der Plan für ein Eigenheim somit für immer mehr Haushalte in Deutschland schwieriger, denn schon ein geringer Anstieg des Zinsniveaus kann die monatliche Belastung um Hunderte von Euro erhöhen. Auch die Inflation macht vielen zu schaffen, so dass auch durch diese Kosten ansteigen. Manche Makler sprechen daher von Trendwende, die nun in Sicht sei, denn der Kreis der Kaufinteressenten, die sich noch eine Immobilie leisten können oder wollen, immer kleiner wird, was wiederum die Nachfrage und somit auch auf die Kaufpreise drückt. Und das hätte und hat auch auf den Mietmarkt eine Auswirkung: Diese neue Nachfrage an Eigentum werde sich dann notgedrungen auf den Mietwohnungsmarkt verlagern und dort den Druck erhöhen, so das Ergebnis einer Studie der Landesbank Helaba. Auch die DZ Bank beobachtet dies und konstatiert: Nach einer Phase mit relativ geringen Aufschlägen zogen die Neuvertragsmieten zuletzt mit einem Plus von fünf Prozent wieder stärker an. Und dieser Fakt betrifft in Deutschland sehr viele Menschen, da nur rund die Hälfte der Bevölkerung in Eigentum wohnt – so wenige wie kaum in einem anderen Land Europas.

Fazit: Sowohl Kaufen als auch Mieten wird derzeit also tendenziell teurer.

Mittelfristige Aussichten

Der Ausblick in Sachen Immobilienpreise ist nicht klar zu benennen: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält 2023 zum Beispiel einen Rückgang der Immobilienpreise um bis zu zehn Prozent für möglich und sieht somit ein erhöhtes Risiko für Preiskorrekturen. Die DZ Bank geht hingegen von einem Preisrückgang von maximal vier bis sechs Prozent 2023 aus. Man sollte aber trotz dieser Prognosen nicht von einem deutlichen Preisverfall ausgehen, denn die Immobilienpreise haben sich binnen zehn Jahre etwa verdoppelt und somit würde auch ein extremer Rückgang nur das Niveau von 2020 bedeuten. Vorstandschef des großen Immobilienkonzerns Vonovia, Rolf Buch glaubt nicht an einen großen Preisrückgang und sagt: „Natürlich werden wir die Wertsteigerungen der vergangenen Jahre so schnell nicht mehr sehen, aber die Werte werden weitestgehend stabil bleiben.“ Der einfache und unbestreitbare Grund dafür lautet, die Nachfrage ist weiterhin einfach höher als das Angebot. Interessant ist bei der Preisfrage die Lage: Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die wirtschaftlichen sowie demografischen Entwicklungen der jeweiligen Regionen beherrscht werden. Laut einer Studie der Postbank heißt es, dass in der knappen Mehrheit der deutschen Regionen der Preisboom bis 2035 genau wegen dieser Aussichten ein rasches Ende nehmen wird.

Fazit: Die Lage ist also auch 2023 die beste Garantie, dass die Traumimmobilie an Wert gewinnt und sich eine Kaufentscheidung letzten Endes langfristig gegenüber der Wahl zur Mietwohnung lohnt.

Preisniveau beobachten

Es kommt also darauf an, wo man kaufen oder mieten will: Um also zu verhindern, dass man als Kaufwilliger viel Geld verbrennt und sich verrennt, sollte in den Abwägungen nicht nur die potenziellen Wertsteigerungen einer Immobilie einbezogen werden, sondern auch das aktuelle Preisniveau. Dieses also immer im Blick behalten, wenn man vor der Entscheidung mieten oder kaufen steht. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bietet dafür einen guten Gradmesser und hilft enorm, das Preisniveau in einer bestimmten Metropole oder Region abzuschätzen. Es dient als wesentlicher Vergleichswert für oder gegen einen Immobilienkauf und misst, wie viele Jahre Kaufinteressenten brauchen, um eine Immobilie mit einer durchschnittlich erzielbaren Miete abzuzahlen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnet sich aus Kaufpreis inklusive Nebenkosten dividiert durch die Jahreskaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Dabei gilt als Faustregel: Je niedriger der Wert, desto besser für den Käufer. Je höher der Wert, desto eher sollten Kaufinteressenten in der Region Mieter bleiben. Werte von 20 (und somit 20 Jahren bis zur Abzahlung einer Immobilie) gelten in Deutschland noch als günstig. Ab Werten von 25 gelten Immobilien eher als teuer und ab Werten von 35 sollten Interessenten von einem Kauf absehen, so der Rat vieler Experten.

Fazit: Jeder sollte einen Betrag festlegen, den er in seinem Monatsbudget maximal für das Wohnen aufbringen kann Wer kauft, kann diesen Betrag in den Kredit stecken, wer hingegen zur Miete wohnt, sollte ihn möglichst gut anlegen – abzüglich der Miete.