Vor- und Nachteile Altersvorsorge mit Eigenheim: Vor- und Nachteile des so genannten „Baugoldes“

Auch wenn es vielleicht für viele noch lange hin sein mag: Irgendwann sind wir alle Rentner und damit wir diese Lebensphase sorgenfrei genießen können, ist es nie zu früh sich um die richtige Altersvorsorge zu kümmern. Neben der staatlichen Rente oder geförderter und privater Altersvorsorge wird hier immer noch eine weitere Alternative ins Spiel gebracht: Das Eigenheim.

Eine selbst genutzte Immobilie wird als „Altersvorsorge, in der man jetzt schon wohnen kann“ gelobt, aber ist sie auch das Richtige für jeden? Viele Fragen stellen sich vorab, denn der Kauf einer Immobilie muss zum jeweiligen Lebensstil passen: So ist zu entscheiden ob man in der Stadt oder auf dem Land leben will, und je nachdem wie die Familien- und Jobsituation ist, sind dies wichtige Überlegungen, damit man sich in den eigenen vier Wänden nicht nur jetzt – sondern eben auch eventuell im Alter wohlfühlt. Auch bei der Altersvorsorge per Eigenheim gibt es also natürlich Vor- und Nachteile, die hier übersichtlich vorgestellt werden sollen.

Vorteile
Aktuell sind die Zinsen am Kreditmarkt extrem niedrig, so dass man sich eine eigene Immobilie leichter leisten kann: Zudem ist die Immobilienfinanzierung dadurch mancherorts sogar günstiger geworden als längerfristig Miete zu zahlen. Eine eigene Immobilie ist stets ein Sachwert-Investment, so dass man bei der Altersvorsorge durch sie einen automatischen Inflationsschutz hat und das Eigenheim ein echter Gegenwert darstellt.
Im Alter mietfrei in einer abbezahlten Immobilie – egal ob Eigentumswohnung oder Haus – zu wohnen hat sozusagen eine Zusatzrente für sich gewonnen, insofern handelt es sich hier um ein sehr sicheres Investment. Besitzer von Immobilien sparen oft mehr Vermögen an als Mieter, denn sie profitieren vom so genannten „Zwangsspareffekt“.
Ein Eigenheim bietet in vielerlei Hinsicht nicht nur emotionalen Schutz, sondern auch faktischen: Man ist vor Eigenbedarfskündigungen und Mieterhöhungen geschützt und wird zudem steuerlich bevorzugt. Neben dem materiellen Wert, hat ein Eigenheim auch einen ideellen Wert im Sinne von „Heimat“.
Die eigene Immobilie kann aber auch vermietet werden: Dadurch erhält man durch die regelmäßigen Mieteinahmen sowie eventuelle Mieterhöhungen ebenfalls eine Zusatzrente und sichert sich die eigene Liquidität.

Nachteile
Unflexible Form der Altersvorsorge: Das Kapital steckt in der Immobilie, so dass man dadurch keine Liquidität erhält und unvorhergesehene Ausgaben können einen im Alter dann sogar trotz Eigenheim zusätzlich belasten.
Die Wohngegend entscheidet mittlerweile darüber, ob eine Immobilie an Wert gewinnt oder verliert: So kann diese Art der Altersvorsorge auch wegen des Credos „Lage, Lage, Lage“ zum Verlustgeschäft werden.
Die Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer sowie Maklergebühren sind neben dem Kaufpreis hoch, so dass dies bei einer Renditeberechnung stets mit einkalkuliert werden muss.
Instandhaltung: Zwar entfällt beim Eigenheim die Miete, aber spätestens nach 20 Jahren werden erste Reparaturen nötig werden, die zum Teil sehr teuer ausfallen können wie bei einem neuen Dach oder einer neuen Heizung.
Häufig ist der Immobilienkauf mit einer schlechten finanziellen Rendite bei zugleich hohem Risiko verbunden, denn die Wertentwicklung hängt von vielen Faktoren ab wie zum Beispiel Entwicklung der Mieten, des Einkommens, der Bevölkerung, der Aktienkurse, des Baulandvorkommens oder des Zinsniveaus.
Im Falle einer Vermietung ist das Risiko auch gegeben, denn Mieten können ausfallen und man muss mehr auf eine ständige Instandhaltung sowie Werterhaltung achten.

Sollte man sich mit diesem nützlichen Hintergrundwissen also für einen Immobilienerwerb entscheiden, dann seien dafür hier noch gewisse sinnvolle sowie nötige Regeln zum Einhalten ans Herz gelegt:

Das Eigenkapital
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufkosten sollten durch dieses abgedeckt sein.

Der Finanzierungsplan
Pro Monat muss ein Finanzpuffer übrig sein und zugleich sollten mindestens zwei Prozent des Immobilienwertes pro Jahr zurückgelegt werden, damit man die Kosten für Instandhaltungen mit einkalkuliert.

Der Kredit
Mindestens zwei Drittel sollten mit langfristiger Kreditbindung (bis zu 25 Jahre) abgesichert werden.

Die Eigenmittel
Alle sollten beim Immobilienerwerb eingesetzt werden.

Die Zukunftsfaustregel
Wenn man nicht mindestens zehn Jahre im Eigenheim leben will oder kann, sollte man keine Immobilie erwerben.

Fazit:
An sich ist das Eigenheim eine sinnvolle Altersvorsorge, die jedoch auch ihre Nachteile hat. Zudem ist stets die Frage im Blick zu behalten, ob man vermieten möchte oder selbst in der Immobilie wohnen will: Im Idealfall ist ein Eigenheim also nur ein Baustein im effektiven Altersvorsorge-Mix.
(kk)