Der gemeinsame Kauf einer Immobilie ist für viele Paare ein großer Schritt. Neben Vorfreude, Besichtigungen und Finanzierungsplänen geht es dabei jedoch auch um sehr nüchterne Fragen: Wer bringt wie viel Eigenkapital ein? Wem gehört später welcher Anteil? Wer haftet für den Kredit? Und was passiert bei Trennung oder Tod? Gerade weil die eigene Immobilie meist die größte gemeinsame Investition des Lebens ist, sollten diese Punkte nicht erst dann besprochen werden, wenn es bereits Streit gibt.
Zunächst muss geklärt werden, wer überhaupt Eigentümer wird. Entscheidend ist nicht, wer den Kaufpreis überweist oder die monatlichen Kreditraten bezahlt, sondern wer mit welchem Anteil im Grundbuch steht. Kaufen beide gemeinsam, können sie beispielsweise jeweils zur Hälfte eingetragen werden. Möglich sind aber auch andere Quoten, etwa 60 zu 40 Prozent, wenn eine Person deutlich mehr Eigenkapital einbringt. Die Eintragung sollte die tatsächlichen Verhältnisse möglichst realistisch abbilden.
Besonders wichtig ist das für unverheiratete Paare. Anders als bei Ehepaaren gibt es bei einer Trennung keinen automatischen Vermögensausgleich. Steht nur eine Person im Grundbuch, gehört ihr grundsätzlich auch die Immobilie – selbst wenn der andere Partner jahrelang Raten, Renovierungen oder laufende Kosten mitbezahlt hat. Solche Zahlungen führen nicht automatisch zu Miteigentum. Wer sich beteiligen soll, braucht deshalb eine klare rechtliche Absicherung.
Auch die Finanzierung muss gemeinsam durchdacht werden. Banken verlangen bei einem gemeinsamen Darlehen häufig, dass beide Kreditnehmer gesamtschuldnerisch haften. Das bedeutet: Die Bank kann die gesamte ausstehende Summe von jedem Einzelnen verlangen, unabhängig davon, wie das Paar intern die Raten aufgeteilt hat. Zahlt einer nicht mehr, muss der andere einspringen. Eine Trennung beendet den Kreditvertrag nicht. Erst wenn die Bank einer Vertragsänderung zustimmt, kann eine Person aus der Haftung entlassen werden.
Vor dem Notartermin sollten Paare daher schriftlich festhalten, wer welchen Betrag einbringt und welche Kosten später übernimmt. Dazu gehören Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Tilgung, Modernisierung und größere Reparaturen. Auch sollte geregelt werden, wie Mehrleistungen ausgeglichen werden. Wer etwa 100.000 Euro Eigenkapital investiert, während der andere nur einen kleinen Betrag beisteuert, sollte nicht darauf vertrauen, dass sich dies später schon irgendwie fair lösen lässt.
Neben der Kreditrate werden die laufenden Kosten leicht unterschätzt. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und mögliche Hausgeldzahlungen belasten das gemeinsame Budget dauerhaft. Paare sollten daher nicht nur prüfen, ob sie den Kauf heute finanzieren können, sondern auch, was bei Elternzeit, Krankheit, Arbeitslosigkeit oder einem geringeren Einkommen passiert. Eine gemeinsame Rücklage für Reparaturen und mehrere Monatsraten schafft Sicherheit. Gleichzeitig sollte jeder Partner nach Möglichkeit über einen eigenen finanziellen Spielraum verfügen, damit die Immobilie nicht zur vollständigen wirtschaftlichen Abhängigkeit führt.
Sinnvoll kann ein Partnerschafts- oder Miteigentümervertrag sein. Darin lässt sich festlegen, was bei einer Trennung geschieht: Darf einer den Anteil des anderen übernehmen? Wie wird der Immobilienwert bestimmt? Gibt es ein Vorkaufsrecht? Innerhalb welcher Frist muss eine Auszahlung erfolgen? Was passiert, wenn keiner die Finanzierung allein tragen kann? Ohne solche Regeln bleibt oft nur der Verkauf – im schlimmsten Fall unter Zeitdruck oder sogar im Rahmen einer Teilungsversteigerung.
Ein guter Vertrag regelt außerdem die Nutzung der Immobilie während einer Übergangsphase. Zieht einer aus, stellt sich die Frage, ob der verbleibende Partner eine Nutzungsentschädigung zahlt und wer bis zur endgültigen Lösung Kredit, Nebenkosten und Reparaturen übernimmt. Solche Vereinbarungen klingen unromantisch, verhindern aber, dass eine persönliche Krise zusätzlich zu einem jahrelangen finanziellen Konflikt wird. Wichtig ist, dass beide Seiten den Vertrag verstehen und sich unabhängig beraten lassen können.
Ebenso wichtig ist die Absicherung für den Todesfall. Unverheiratete Partner erben nicht automatisch. Stirbt ein Miteigentümer ohne Testament, können stattdessen Eltern, Kinder oder andere Verwandte dessen Anteil erhalten. Der überlebende Partner besitzt dann die Immobilie möglicherweise gemeinsam mit einer Erbengemeinschaft. Ein Testament oder Erbvertrag kann das verhindern. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder eine Risikolebensversicherung sinnvoll ist, damit der verbleibende Partner laufende Kredite bedienen und im Haus bleiben kann.
Auch verheiratete Paare sollten sich nicht allein auf den gesetzlichen Rahmen verlassen. Testament, Eigentumsquoten und Finanzierung müssen zusammenpassen. Außerdem sollte geklärt werden, wie sich Schenkungen oder Geld aus der Familie auswirken. Gibt beispielsweise ein Elternteil einem Partner einen hohen Betrag für den Kauf, sollte dokumentiert werden, ob es sich um ein persönliches Geschenk, ein Darlehen oder eine Zuwendung an beide handelt.
Bei aller Romantik lohnt sich deshalb ein offenes Gespräch über Geld, Risiken und mögliche Krisen. Das ist kein Zeichen mangelnden Vertrauens, sondern schützt beide Seiten. Ein gemeinsames Haus kann Sicherheit und Freiheit schaffen – vorausgesetzt, Eigentum, Finanzierung und Vorsorge sind genauso sorgfältig geplant wie Küche, Garten und Einrichtung. (tb)
